買工業住宅「停、看、聽」!
北區房屋 彭培業 2005/6/19
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作者:彭培業


最近市場盛傳「工業住宅」解套之說,經遍尋各相關法令,似並未發現放寬工業地作為住宅使用的規定。因此,基本上若於工業地申請興建住宅,依法仍不可取得建照及使用執照,唯若建商以工業廠房的建築設計請領獲得建造執照,並於工務單為驗收通過取得使用執照後,出售與購屋人,則若購屋人按相關規定使用時,則仍屬合法。但因購屋人之違規為住宅使用時,即有觸法之嫌,將受處罰及恢復原狀之處分。

所謂「工業住宅」,是指建商在都市或非都市使用分區管制規則下,將屬於工業用之土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅。其中所謂工業用的土地,則係指區域計劃法施行細則規定之工業區丁種建築用地,或都市計畫法台北市施行細則中之工業區、高雄市施行細則並台灣省施行細則規定之乙種工業區,其係以供工業使用為主的土地,即為本文所探討之工業住宅所使用之土地。


既然法令有嚴格之使用規定,則何以仍有「工業住宅」之說?又何以成為市場話題?事實上由於建商取得工業用土地的成本較住宅用地為低廉,且推出之銷售價格更較鄰近住宅社區便宜許多,乃使得購屋人趨之若騖,卻無視於仍屬違規使用的情形而繼續使用,在消費者無知或有知的情形下,建商既能從中獲利,即表示有其市場性,因而一度引起社會熱烈的正、負面反應。


其實,依據工業廠房的標準而興建的工業住宅,著重於工業資源的環境配置及設施安排,結構上較多數一般住宅堅固,樓高亦較高,通常約有3.6公尺以上,可能有二次施工之夾層設計等「優點?」,但因尚須考量其他工業設施,因此很難兼顧到居住的機能,甚且因有工業污染而有礙民眾身體健康,本就不適合當作民眾居住之處所。因此購屋人在面對相較週邊住宅便宜許多的建築產品時,即便再喜歡,下決定前仍應停看聽,以免後悔不及並引發交易糾紛。

工業住宅多數是合法申請的工業廠房,於取得使用執照後,且交屋前,再進行隔間等住宅需要之功能性的二次施工,因此表面上未必能分辨是否合法使用土地。按都市計畫法與區域計畫法之規定,工業地本應作工業使用,以興建工廠、廠房、宿舍為原則,若興建住宅當屬違反土地使用分區管制的違規情形。就都市計畫法台灣省施行細則的相關規定來說,其中乙種工業區除了供公害輕微之工廠與相關設施之外,可以設置工廠必要的附屬設施、工業發展有關設施、公共服務設施及公用設施、一般商業設施等。其中的一般商業設施指的是:

(一)一般零售業、一般服務業及餐飲業

(二)一般事務所及自由職業事務所

(三)運動休閒設施

(四)銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構

(五)大型展示中心或商務中心

(六)倉儲批發業

(七)旅館


而內政部九十三年三月二十二日修正者,僅新增第七目的「旅館」而已。又,旅館使用土地總面積不可以超過該工業區總面積百分之十的限制,並以使用整棟建築物為限。則所謂放寬使用的說法,其依據可能在此。


睽諸區域計畫法及都市計畫法有關使用分區管制之精神,即在各地區視實際需要或地理情勢、使用現況等予以不同程度之使用管制。是以,都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制者,在此種用地上所興建之建築物應限作廠房、工廠、宿舍或倉庫等之用,即使依舊獎勵投資條例或促進產業升級條例規定,所設置之「工業住宅社區」亦屬限於特定工業區內之廠商員工作宿舍或居住使用,此與一般住宅社區在法規或使用管制上有所不同。同時,過去在乙種工業區興建的房地產案,都是以「一般事務所」或「一般商業設施」申請建照,讓消費者誤信是為一般住宅,本有違法之嫌。即令修正新增「旅館」一目,在從事旅館業方面確屬放寬之規定,自亦可作為居住使用且以整棟為限,但仍不得劃分成住宅單位方式,出售與一般民眾。


若是建商漠視法令推案,即可能對購屋人的權益造成影響,所以民眾應如何避免購得工業住宅?可從以下幾個步驟來分辨是否為工業住宅:

一、周邊環境:從工地或建物週遭觀察是否有合法工廠設置或環繞的情形。

二、土地使用分區:在都市計畫內為工業區或都市計畫外之丁種建築用地。或不屬於都市計畫範圍內之住宅區,或不在非都市土地使用分區之一般農業區之甲建、鄉村區之乙建或山坡地之丙建等用地者,便可能是「工業住宅」。

三、建物用途:在建物所有權狀上有無「工廠」、「廠房」、「倉庫」、「宿舍」等之註記。

四、二次施工:工業住宅依法應作工廠、廠房、倉庫、宿舍等用,隔間較少空間較大且少有衛生盥洗之配套,其如係以工業住宅銷售者,必然會有「二次施工」予以隔間或配備衛浴設施的跡象。


因此,除非民眾自始即已確知所購者為工業住宅仍自願取得,並且寧可享有較低房價而甘冒違規使用的風險,否則通常並不鼓勵購買。又,建商可能引契約自由原則,於買賣簽約當時即已附加「購屋人自始即知所購住宅為工業住宅,爾後若有違規情事,概由購屋人自付其責,購屋人並自願放棄先訴抗辨權」等類似條款或相關字樣,以低價引誘購屋人交易,此為購屋人需特別注意者。對於一般購屋民眾來說,儘管工業住宅的價格比一般住宅便宜許多,但依相關法規規定,工業區之土地不得興建住宅,倘若購屋者將該建築物移轉供與工業無關之使用或租售他人作為非工業使用,即可能受建築法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰,並勒令停止使用,令其限期補辦手續」之補辦手續;同時,也會受到都市計劃法第七十九條規定將受「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀」之處分。故在工業住宅現今仍未「合法」之情形下,購屋民眾恐需承受被檢舉取締之風險,不可不慎!


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